Mellomfinansiering

Eier du allerede et hus eller leilighet i dag og vurderer kjøp av ny bolig? Årsakene til dette kan være mange og er slett ikke uvanlig. Det kan være familieforøkelse og du trenger større plass, det kan være jobbsituasjonen som gjør at du må flytte osv.  Det kan da oppstå en situasjon hvor  du trenger finansiering til kjøp av ny bolig før du har solgt den gamle eller før du har mottatt oppgjøret for den gamle boligen. Dette kalles mellomfinansiering.

Hva er mellomfinansiering?

Ved en mellomfinansiering låner banken ut nok penger til at du i en kortere, gjerne avtalt periode kan eie 2 boliger samtidig.  I denne perioden må du da betjene både det ordinære boliglånet og i tillegg mellomfinansieringslånet. 

Finner du ut i samarbeid med banken din at du har økonomi til dette kan en mellomfinansiering være en god løsning. Det tryggeste økonomisk sett er imidlertid å selge før man kjøper nytt og det er slett ikke uvanlig å selge med en klausul om overtakelse litt frem i tid. 

På den måten får man signert kontrakt om salg og kan benytte tiden frem til overtakelse på kjøp av ny bolig. På denne måten slipper man å ta opp et mellomfinansieringslån og står dermed tryggere økonomisk sett. 

Hva betyr mellomfinansiering?

Det betyr kort forklart at du i en periode har 2 lån. Ett mellomfinansieringslån på den nye boligen hvor banken tinglyser et tilleggspant i din eksisterende bolig  samtidig som det ordinære boliglånet også må betjenes. 

Bankens pant vil overføres til ny bolig på det tidspunktet du overtar den nye boligen. Du har med andre ord 2 lån som løper parallelt og må betjenes. Når gammel bolig er solgt og oppgjøret er kommet vil mellomfinansieringslånet avsluttes og det etableres og tinglyses et nytt ordinært boliglån på den nye boigen.

Hvordan fungerer mellomfinansiering?

Faktisk er så det slik at de fleste som kjøper ny bolig i Norge i dag gjør dette før de har solgt sin gamle bolig.  På denne måten er de dermed sikret å ha et bosted i perioden man ser etter ny bolig. 

I slike tilfeller må de fleste av oss ha en mellomfinansiering da vi rett og slett ikke har oppsparte midler til å kjøpe ny bolig uten å ta opp nytt lån. 

Det er ikke uvanlig at et mellomfinansieringslån er avdragsfritt. Dvs. at du kun betaler renter og gebyrer. 

Her kan du lese mer om Hva er avdragsfrihet og hvordan søke om det?

Om dette er ønskelig og aktuelt for deg bør du snakke med banken din om en slik ordning.

En mellomfinansieringsperiode avtales gjerne med banken og normal varighet er alt fra 6 - 12 måneder. Jo kortere tid jo bedre økonomisk sett for deg som kunde. 

Hva koster mellomfinansiering?

Er man i en situasjon hvor man må ta opp et mellomfinansieringslån er dette noe man avtaler med banken sin.  Enkelte banker som OBOS banken tilbyr samme betingelser på mellomfinansieringslån som på ordinært boliglån mens andre banker igjen har ulike prismodeller basert på sikkerheten du kan tilby. Med sikkerhet menes det her forholdet mellom takst/verdi på boligen og hva du allerede har i gjeld på boligen. 

Det tas også hensyn til egenkapital. Har du for eksempel en takst eller verdivurdering på gammel bolig på 5 millioner og du har restgjeld på 3 millioner betyr det at du har en egenkapital på 2 millioner som blir hensyntatt ved kjøp av ny bolig.  Jo høyere egenkapital jo bedre rentebetingelser får du på mellomfinansiering og nytt lån til ny bolig. 

Et mellomfinansieringslån medfører også tinglysningskostnader og etableringsgebyr som kan variere fra bank til bank.

Et usikkerhetsmoment ved mellomfinansiering er alltid hva du får for boligen som skal selges og dermed påvirker egenkapitalen du sitter med ved kjøp av ny bolig.

Mellomfinansieringseksempel:

Har du eksempelvis et lån på 2 millioner på eksisterende bolig i dag og tar opp et nytt lån på 4 millioner til ny bolig vil du i mellomfinansieringsperioden betale på 2 lån.

Med en grei rente på begge lån og avdragsfri periode på mellomfinansieringslånet til ny bolig vil den totale månedlige kostnaden være ca 21.000 kroner i måneden. 

Så snart den gamle boligen er solgt og det gamle lånet er oppgjort og mellomfinansieringslånet er omgjort til ordinært boliglån med pant i den nye boligen vil du kun sitte igjen med det nye lånet. Beregnet månedlig kostnad blir da ca 13.000 kroner om vi tar utgangspunkt i en nedbetalingstid på 25 år og en rente på 3,65%. Du vil da betale både renter og avdrag.